2022年以來，全國已有超百城放松了調(diào)控。4月隨著系列重大會(huì)議的召開，供需兩端調(diào)控放松政策出臺(tái)的速度明顯加快，即便是五一期間，地方政 府也未停止發(fā)布調(diào)控放松措施，公開渠道中“樓市逆轉(zhuǎn)”、“樓市拐點(diǎn)”之類的措詞回歸視野。

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但從2022年五一假期期間房企的銷售表現(xiàn)也能印證，現(xiàn)階段政策效果尚未顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體偏弱，銷售情況雖較前幾周有所好轉(zhuǎn)，但同比降幅仍較大。

為更好地洞悉市場(chǎng)變化，億翰智庫對(duì)多家房企就2022年五一假期期間的表現(xiàn)情況進(jìn)行了調(diào)研。

以下是本文的主要結(jié)論：

1、企業(yè)單周業(yè)績環(huán)比顯著提升，但同比降幅仍較大；

2、華東、華南、中西部（重慶、成都）總體好于其他地區(qū)，一線和核心二三線城市遠(yuǎn)好于其他城市；

3、此次業(yè)績的環(huán)比改善主要得益于前期積壓需求的釋放，但之前的政策疊加此輪疫情的影響仍未完全結(jié)束，尚看不到整體好轉(zhuǎn)。

一、市場(chǎng)表現(xiàn)

受疫情反復(fù)、市場(chǎng)信心仍未改善等多方面影響，五一假期市場(chǎng)的活躍度仍然不高。雖然政策環(huán)境已明顯改善，企業(yè)也紛紛押寶“五一”、推出了力度較大的營銷活動(dòng)，推動(dòng)了前期積攢的部分需求的釋放，帶動(dòng)這一階段房企銷售業(yè)績的環(huán)比增長，但整體來看，與去年比較數(shù)據(jù)仍然較為慘淡，城市、板塊間的分化進(jìn)一步加劇。

1、整體來看，多家房企表示業(yè)績完成情況好于預(yù)期。

業(yè)績環(huán)比的良好主要是由于4月疫情超預(yù)期影響下，樓市進(jìn)一步降溫，導(dǎo)致預(yù)期本就不高，五一期間的成交相較去年仍處于絕對(duì)低位。

2、分區(qū)域和城市來看，華東、華南、中西部（重慶、成都）總體好于其他地區(qū)，前期強(qiáng)調(diào)控的城市政策的松動(dòng)帶動(dòng)了需求釋放。

華東：城市基本面支撐下，市場(chǎng)具有較大的韌性，即便受這一輪疫情影響較大，企業(yè)也反饋華東是表現(xiàn)較好的區(qū)域。其中，上海作為這一輪疫情的核心城市，這一階段受到了較大影響，部分在上海重倉的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)了較大降幅；江蘇在4月迎來了密集的調(diào)控放松，城市、板塊間的差異進(jìn)一步提升，前期調(diào)控各方面一直未見松動(dòng)的無錫隨著這一輪政策的放松和疫情的解封，城區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的項(xiàng)目去化流速提升，但江陰等縣城或非城區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的表現(xiàn)仍然低迷。

華南：階段內(nèi)加大了調(diào)控放松的力度，因此受這一輪疫情影響較小的廣州、佛山、珠海等城市假期期間市場(chǎng)表現(xiàn)較好，也支撐了在這些區(qū)域重點(diǎn)布局的房企如海倫堡等的銷售改善；而主要在調(diào)控仍未放松、且受疫情影響較大的深圳布局的房企業(yè)績表現(xiàn)則相對(duì)一般，尤其是改善需求仍受到較為嚴(yán)格的限制。

中西部：中西部城市中，武漢目前仍未有政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期不足，房企也反饋表示假期期間來電來訪并沒有提升；成渝階段內(nèi)加大了營銷力度，出現(xiàn)一成首付、83折優(yōu)惠、最高1.5%的補(bǔ)貼等，疊加4月發(fā)布的新政，帶動(dòng)了短期內(nèi)成交情況的好轉(zhuǎn)，但熱銷項(xiàng)目也主要位于優(yōu)質(zhì)板塊，市場(chǎng)整體熱度尚未改善。

二、市場(chǎng)趨勢(shì)

4月，＊＊＊會(huì)議定調(diào)，支持“各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，結(jié)合4月初央行和銀＊＊＊聯(lián)合召開的“金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)”，房地產(chǎn)的定性正逐步從“類金融”向“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)變，行業(yè)政策優(yōu)化空間已經(jīng)打開，且正不斷擴(kuò)大，更多城市將加快落地更大力度的調(diào)控放松政策，同時(shí)利好購房者和房企兩大主體。

但考慮到“需求萎縮”是此輪房地產(chǎn)困境的根源之一，同時(shí)市場(chǎng)信心的恢復(fù)很難一蹴而就，即便鄭州等城市重提“棚改貨幣化”，但在居民杠桿率高企以及城市更新新政的雙重限制下，市場(chǎng)也很難像2015年那一輪周期一樣有顯著改善，短期內(nèi)市場(chǎng)整體仍將在底部震蕩，僅少數(shù)基本面良好的核心城市、核心板塊能保持較好的熱度。

調(diào)研結(jié)果也表明企業(yè)當(dāng)前仍是比較審慎的，后續(xù)的市場(chǎng)變化還有待繼續(xù)觀察，投資拿地態(tài)度并未隨著五一銷售的小幅回升而有所改善，多家房企表示二季度將繼續(xù)暫停拿地，這或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)地方出臺(tái)更大力度、更綜合的利好措施，以緩解財(cái)政壓力。

（文章來源：億翰智庫，侵刪）