木門的商場(chǎng)中,大家都在關(guān)注房地產(chǎn),這個(gè)有關(guān)直接關(guān)系的鏈條,近期有不少人出來發(fā)言,都對(duì)房地產(chǎn)抱著種種的猜想.陶冬，瑞信董事總經(jīng)理、美國猶他大學(xué)博士、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師,看下他眼中的市場(chǎng):

美元進(jìn)人中期上升軌跡

美元進(jìn)入中期上升軌跡，海外資金涌入美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)大趨勢(shì)。從目前來看，美元已經(jīng)上升了一段時(shí)間，而我們更多地把它當(dāng)作是歐洲債務(wù)危機(jī)引發(fā)的資金涌向避險(xiǎn)天堂的表現(xiàn)。而許多結(jié)構(gòu)性的改革也被歐債危機(jī)所掩蓋。實(shí)際上，美國的生產(chǎn)力已經(jīng)明顯提高，美國制造業(yè)工人工資在過去的十年降了10%，而德國制造業(yè)工人工資在過去以美元計(jì)算，升了接近40%。

g7(即西方七國集團(tuán)，包括美、英、法、德、意、加、日) 國家中，美國制造業(yè)的機(jī)會(huì)增長明顯快過其他國家，制造業(yè)回流已經(jīng)成為美國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)旋律。+

與此同時(shí)，我們還可以看到，由于美國貿(mào)易逆差，石油價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的回落。如果把石油進(jìn)口抹去，美國的貿(mào)易逆差幾乎減少一半。這意味著什么?意味著其他國家收到的美元數(shù)量開始減少，海外美元將出現(xiàn)短缺。所以，海外資金涌入美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)太趨勢(shì)。美國今天的房?jī)r(jià)很便宜，幾乎便宜到我們這們這一代人一輩子才會(huì)遇到的一次的機(jī)會(huì)。

這種資金的績(jī)?nèi)胧沟妹涝獏R率進(jìn)一步上揚(yáng)。今后幾年，美國將進(jìn)入美元中期上揚(yáng)軌跡，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)、大宗商品、能源、農(nóng)產(chǎn)品等行業(yè)將會(huì)直接受益。

經(jīng)濟(jì)增長偏低可能持續(xù)三至五年

改革開放幾年來，中國曾經(jīng)經(jīng)歷過三次超高速增長周期。每一次都有一到兩個(gè)超級(jí)因素 的拉動(dòng)。在剛剛結(jié)束的持續(xù)五年的雙位數(shù)增長期間，有兩大超級(jí)因素，一個(gè)是中國加入wto，另―個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)。但是，站在今天這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我還不到一個(gè)新的超級(jí)因素。

在超高速增長中間,也曾經(jīng)有過幾次偏低增長期。而這些偏低增長期往鋒伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，持續(xù)時(shí)間不是三個(gè)月、六個(gè)月，它很可能持續(xù)三年、五年。

在我看來，現(xiàn)在的中國恰好剛剛踏入了一個(gè)新的偏低增長期。目前，出口拉動(dòng)型的增長模式已: 經(jīng)無以為繼，信貸擴(kuò)張型的增長模式已經(jīng)軟弱無力。在弱增長周期背后是一個(gè)弱的信貸周期，弱的出口周期，弱的房地產(chǎn)周期，弱的中小企業(yè)周期。這種局耐能要維持幾年。

房地產(chǎn)最壞的時(shí)候或巳過去

房地產(chǎn)成交量在過去幾個(gè)月明顯上升，不僅僅是成交量上升，價(jià)格也開始蠢蠢欲動(dòng)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)金業(yè)今年最壞的時(shí)候已經(jīng)迸去，多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)金流在今后不會(huì)出現(xiàn)太的問題。今后12個(gè)月，房地產(chǎn)價(jià)格取決于兩個(gè)“板”

第一個(gè)板是為房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)立的“天花板、北京今年對(duì)房地產(chǎn)的底線是：1.價(jià)格不能漲限購令不能松。在這兩個(gè)條件之下，北京可以容忍一定程度的地方剌激。

中國的宏觀政策、貨幣政策已經(jīng)陷入了流動(dòng)性陷阱。雖然政府推出了許多政策，但對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)并不明顯。財(cái)政政策可以說的天花亂墜，但是執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施投資的地方政府卻因缺少資金而無法執(zhí)行，今天管理中國經(jīng)濟(jì)很重要、最有效的政策其實(shí)是那個(gè)講不得的政策--房地產(chǎn)政策。

北京不需要出政策，以靜制動(dòng)就是政策。北京對(duì)于地方房地產(chǎn)政策的容忍程度取決于每個(gè)月的經(jīng)濟(jì)數(shù)字。這是北京為房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)立的“天花板”。

第二個(gè)板是地方政府的“地板”。地方政府沒有一個(gè)愿意本地房?jī)r(jià)下跌，他們會(huì)采取各種各樣 的措施來避免。在這種情況下，各地房?jī)r(jià)基本上都有一個(gè)浮動(dòng)的范圍。實(shí)際上，價(jià)格的上漲比報(bào)出來的要高。地方政府在悶聲中發(fā)大財(cái) 。

中屋房?jī)r(jià)有沒有泡沫?我認(rèn)為有。今關(guān)土海房?jī)r(jià)已經(jīng)接近曰本東京的房?jī)r(jià)水平，而上海的收入只有東京的1/5。再比如海南島，如果能把海南所有庫存房子按照今天的房?jī)r(jià)賣出去，再把開發(fā)商在海南囤積的18萬畝的土地全部建成房子，那么，海南島收上來的錢足夠買下著名小島一曼哈頓。如果這都不叫泡抹，那什么才能叫泡沫?

但是有泡沫不代表明天泡沫就會(huì)破滅。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅需要三大誘因：

1.貨幣環(huán)境正常化必須堅(jiān)持下去;

2.中國貿(mào)易順差要大幅度減少，這已經(jīng)開始了，但是需要一定時(shí)間;

3.美國第三輪量化寬松政策(qe.3)需要推出，這也是早晚的事，但不是今天就做。

把這三個(gè)要素加在一起，我認(rèn)為，三四年后，中國房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一次比現(xiàn)在大得多的調(diào)整。