近期，上市房企陸續(xù)公布2019年財(cái)報(bào)及2020年銷售目標(biāo)?！敖档拓?fù)債率”成為2019年房企年報(bào)關(guān)鍵詞，在銷售額、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)率、毛利率等指標(biāo)一路飄紅的同時(shí)，作為衡量房企發(fā)展是否健康的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流指標(biāo)也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

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降負(fù)債漸成發(fā)展戰(zhàn)略

在經(jīng)歷了前期的高速發(fā)展之后，越來(lái)越多的房企把“穩(wěn)”作為發(fā)展基調(diào)。其中，降低負(fù)債率逐漸成為龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略。

“2022年總負(fù)債要降到4000億以下。” 恒大集團(tuán)董事局＊＊許家印在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，恒大將全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。

年報(bào)顯示，恒大全年?duì)I業(yè)額4775.6億元，實(shí)現(xiàn)合約銷售額6011億元；毛利率為27.8%，凈利潤(rùn)率為7.0%；資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，凈負(fù)債率159.3%，現(xiàn)金余額2287.7億元。盡管恒大上市11年來(lái)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，然而公司負(fù)債仍處于行業(yè)偏高水平。此次的發(fā)展戰(zhàn)略可以看作是恒大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步深化。

“公司的負(fù)債率長(zhǎng)期持續(xù)地下降，未來(lái)2—3年，融創(chuàng)負(fù)債率往下走的方向是不會(huì)改變的?！比趧?chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示。年報(bào)顯示，2019年，融創(chuàng)基于在收并購(gòu)、文旅建設(shè)及開(kāi)發(fā)物業(yè)上的加碼發(fā)展，融資力度提升，期末凈負(fù)債率達(dá)172.26%，但相較于年中已下降了33.6個(gè)百分點(diǎn)。隨著后期投入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)值釋放，以及運(yùn)營(yíng)管理的加強(qiáng)，長(zhǎng)期來(lái)看凈負(fù)債率將繼續(xù)下降。

除此之外，富力地產(chǎn)、新城控股等房企也紛紛把“降負(fù)債”作為目標(biāo)。來(lái)自中達(dá)證券研究的報(bào)告稱，已發(fā)布2019年年報(bào)的房企中，凈負(fù)債率有所下降。2019年，上市房企平均凈負(fù)債率為75.5%，較2018年的78.5%下降3.1個(gè)百分點(diǎn);各公司凈負(fù)債率表現(xiàn)出現(xiàn)一定分化，部分房企如佳兆業(yè)集團(tuán)、融信中國(guó)及新城控股等2019年凈負(fù)債率下降較快。

保現(xiàn)金流 提升抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

除降低負(fù)債率之外，確保充足的現(xiàn)金流、保持債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健也已成為房企共識(shí)。

“2019年的凈現(xiàn)金流入非常好，連續(xù)11年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，足夠覆蓋短期債務(wù)。” 萬(wàn)科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝說(shuō)。年報(bào)顯示，萬(wàn)科全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入456.9億元；截至報(bào)告期末，本集團(tuán)持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債的總和938.9億元。

而碧桂園年報(bào)稱，企業(yè)現(xiàn)金余額創(chuàng)新高。年報(bào)顯示，截至2019年12月31日，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達(dá)到公司有史以來(lái)最高水平?此外,碧桂園另有3167.9億元的銀行授信額度未使用,現(xiàn)金流十分充裕?凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，說(shuō)明企業(yè)當(dāng)期通過(guò)經(jīng)營(yíng)本身便可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金良性循環(huán)，不需要依賴外部融資來(lái)支撐現(xiàn)金流，在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)屬難得，

“現(xiàn)金流是‘天晴’的時(shí)候就要著急，我們?cè)谌ツ晗掳肽昃烷_(kāi)始注重現(xiàn)金流。等到今年1月份我們就完成了基本融資，往后融不融資已經(jīng)無(wú)所謂了。”吳亞軍在發(fā)布會(huì)上表示，龍湖在今年1月已完成了全年的基本融資。年報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)全年合同銷售額為2425億元，同比增長(zhǎng)20.9%，凈負(fù)債率為51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元。

平均融資成本保持穩(wěn)定

融資是緩解房企現(xiàn)金流壓力重要手段。在年報(bào)發(fā)布會(huì)上，不少房企的管理層表示，今年將重點(diǎn)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，且謹(jǐn)慎拿地。

祝九勝表示，萬(wàn)科仍將秉持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的一貫策略，保持良好的信用評(píng)級(jí)，合理控制好負(fù)債率和融資成本，加強(qiáng)與合作金融機(jī)構(gòu)的溝通。同時(shí)，基于整體市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)情況合理安排融資節(jié)奏，靈活運(yùn)用多元化的融資渠道，不會(huì)設(shè)定固定的融資目標(biāo)。

在融資方面，2019年龍湖保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負(fù)債率51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元，現(xiàn)金短債比(在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù))4.38，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

旭輝控股CFO楊欣表示，今年開(kāi)年以來(lái)，旭輝相繼以較低利率完成數(shù)筆融資，預(yù)計(jì)年內(nèi)平均融資成本有望進(jìn)一步走低。他同時(shí)表示，旭輝也將繼續(xù)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模與資金成本，同時(shí)不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

中達(dá)證券研究的報(bào)告顯示，融資成本方面，上市房企平均融資成本保持穩(wěn)定，2019年為6.2%，較2018年小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，多數(shù)房企2019年去杠桿成效顯著，融資成本變動(dòng)幅度較小。

平安證券發(fā)布的地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)稱，受益流動(dòng)性寬松，各家房企融資成本均出現(xiàn)下降，大多數(shù)房企預(yù)計(jì)后續(xù)仍將延續(xù)下行，融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企明確將通過(guò)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道等方式，進(jìn)一步降低融資成本。

另?yè)?jù)同策研究院報(bào)告顯示，2020年3月，其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)691.56億元，環(huán)比上漲44.71%，繼2月融資總額跳水后有所回升。融資成本方面，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是招商蛇口成功發(fā)行的第三期超短期融資券，融資成本為2.56%；融資成本最高的為華夏幸福2020年非公開(kāi)發(fā)行的第一期可交換公司債券，發(fā)行規(guī)模24億元，利率為7.7%。整體來(lái)看，在已披露的數(shù)據(jù)中，優(yōu)質(zhì)房企的融資成本有所下降。 

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