陳月芹 12月9日，在一家top10房企北方區(qū)域負(fù)責(zé)工程的程旻，收到了建筑商和供應(yīng)商發(fā)來(lái)的玻璃價(jià)格調(diào)整通知。

近一個(gè)月來(lái)，這是他收到的第三張漲價(jià)通知。此前，混凝土和鋁型材的供應(yīng)商已經(jīng)上調(diào)了價(jià)格。

反復(fù)對(duì)比三張漲價(jià)通知，程旻發(fā)現(xiàn)，第一句話(huà)都是“衷心感謝貴方長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)（該公司）的信任與支持！”客套又簡(jiǎn)短。

（圖片來(lái)源于拍信創(chuàng)意，侵刪）

接下來(lái)點(diǎn)明正題：受多重因素影響，原材料成本大幅上漲，給公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力，為保障出品供貨質(zhì)量，希望上調(diào)價(jià)格。

程旻大致估算，第三季度以來(lái)，水泥、混凝土累計(jì)漲幅約為15%-20%，鋼材漲幅約為5%-10%，鋁型材漲了20%-30%。

一般情況下，建筑商、供應(yīng)商和開(kāi)發(fā)商在進(jìn)場(chǎng)前就簽訂采購(gòu)合同，但是在多項(xiàng)建筑材料大幅上漲的情況下，建筑商還是希望開(kāi)發(fā)商能“坐下來(lái)談一談”。

看著漲價(jià)通知結(jié)尾“因價(jià)格變動(dòng)給貴公司帶來(lái)不便敬請(qǐng)諒解”，程旻知道，這不是簡(jiǎn)單“坐下來(lái)談一談”的事。

由于中國(guó)商品房特殊的預(yù)售機(jī)制，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，房屋建設(shè)才剛剛開(kāi)始，有的地區(qū)甚至拿到施工證還未動(dòng)工，就可以申領(lǐng)預(yù)售證進(jìn)行銷(xiāo)售。在供需鏈條上，房地產(chǎn)屬于先銷(xiāo)售后加工。

在這種情況下，建材等原材料價(jià)格上漲，不僅會(huì)增加項(xiàng)目建安成本等預(yù)算，最終還將影響項(xiàng)目的結(jié)算利潤(rùn)。

尤其年關(guān)將近，在三道紅線加持下，如果以提前囤貨方式來(lái)緩解建材價(jià)格上漲帶來(lái)的影響，一個(gè)項(xiàng)目需要支出上千萬(wàn)的現(xiàn)金，算下來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)又是一筆不小的開(kāi)支。多家房企工程總直言“目前沒(méi)有更好的應(yīng)對(duì)方法”。

價(jià)格狂奔

這一波原材漲價(jià)潮是從玻璃開(kāi)始的。

程旻收到的其中一份漲價(jià)函，來(lái)自12月7日國(guó)內(nèi)龍頭玻璃企業(yè)信義玻璃控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“信義玻璃”）建筑玻璃事業(yè)部。

信義玻璃稱(chēng)，因近期相關(guān)原材料漲幅較大、且呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，決定從12月7日起，所有玻璃產(chǎn)品根據(jù)結(jié)構(gòu)配置不同，單價(jià)上調(diào)8％-10％。在12月7日前已遞交的投標(biāo)文件和報(bào)價(jià)單，在約定的有效期內(nèi)繼續(xù)有效；已完成合同簽訂或在談合同，如在12月15日前完成定金支付仍按照原單價(jià)執(zhí)行，逾期則合同價(jià)格另議。

由于行業(yè)龍頭的調(diào)價(jià)，其他建筑玻璃企業(yè)也有意籌劃調(diào)價(jià)，這讓承包玻璃幕墻、窗戶(hù)的供應(yīng)商坐不住了。

“最早是玻璃開(kāi)始上漲，在4月全國(guó)第一波疫情后，復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏促使玻璃迎來(lái)第一個(gè)小漲幅；其次是自北京6月疫情得到控制后，6月底至8月中旬，全國(guó)玻璃價(jià)格大幅上漲30%左右?！背虝F舉例，華北地區(qū)玻璃原片價(jià)格均上漲200-300元/噸。

反映在期貨市場(chǎng)上，截至12月9日收盤(pán)，玻璃指數(shù)約2032.35元/噸，自4月份低點(diǎn)1276.76元/噸算起，玻璃期貨主力合約漲幅約59.2%。尤其是7、8月，玻璃指數(shù)多日連漲，甚至出現(xiàn)多次單日漲幅超6%。

玻璃是建材中漲價(jià)幅度最大的品類(lèi)，但從每建筑平方米的含量上計(jì)算，水泥、混凝土的價(jià)格上漲對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響更大。

中建集團(tuán)深圳區(qū)域負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的高管祝睿表示，受水泥、砂石等原料價(jià)格上漲影響，三季度以來(lái)，混凝土價(jià)格上漲了70多元/立方米，單價(jià)超過(guò)500元/立方米。

11月23日，廣東省內(nèi)包括國(guó)豐、萬(wàn)竣、興業(yè)等多家混凝土公司集體宣布，由于市場(chǎng)原材料砂、石料、水泥價(jià)格上漲影響，從11月25日零點(diǎn)起，各等級(jí)標(biāo)號(hào)的混凝土結(jié)算單價(jià)在現(xiàn)執(zhí)行單價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào)20-25元/立方米。

祝睿說(shuō)明，玻璃漲價(jià)最猛，但每個(gè)項(xiàng)目的玻璃用量不同，商住項(xiàng)目玻璃幕墻用量大，而南方城市的項(xiàng)目多用在窗戶(hù)，影響不算太大。鋼材主要用在欄桿、鋼筋、螺紋鋼等，每噸鋼材上漲數(shù)十元，折合每平方米建安成本約漲3元，在接受范圍內(nèi)。

“水泥和混凝土的漲價(jià)才最要命?！弊ｎＳ?jì)算，混凝土一下子漲20%，相當(dāng)于每平方米建安成本加30元-40元，對(duì)于一個(gè)20萬(wàn)平方米體量的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅混凝土的成本便增加了800萬(wàn)元。

供需失衡

在多家房企、總包單位看來(lái)，建材漲價(jià)已不是資訊。自從2017年開(kāi)始，環(huán)保部加大在大氣、水、土壤三大領(lǐng)域的污染治理，加強(qiáng)環(huán)境執(zhí)法督察，尤其是京津冀及周邊地區(qū)秋冬季大氣污染綜合治理等。

每到冬天，北方地區(qū)供暖期，水泥價(jià)格會(huì)出現(xiàn)不同程度上漲。程旻所負(fù)責(zé)的北京、河北、山西等城市，均在環(huán)?？諝庵卫淼姆秶鷥?nèi)，對(duì)此感受尤為深刻，“到了冬天，水泥的產(chǎn)能有限，加上為了保障供暖期內(nèi)京津冀的空氣質(zhì)量，攪拌站會(huì)被限產(chǎn)?！?/p>

程旻說(shuō)，今年冬天漲價(jià)更明顯，主要是供需缺口比往年更大?！皩?duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年的疫情影響了北方區(qū)域兩個(gè)階段的供需關(guān)系，一個(gè)是3、4月，另一個(gè)是6、7月”。

程旻進(jìn)一步解釋?zhuān)衲晔芤咔橛绊?，水泥廠和建筑工地有超過(guò)一個(gè)季度的停工期，算下來(lái)，原本10個(gè)月的工期被擠壓到7、8個(gè)月內(nèi)甚至更短。

工期壓縮后，今年房企的銷(xiāo)售額并沒(méi)有減少，年底成為各家搶工期的重要節(jié)點(diǎn)。而且＊＊＊＊3000萬(wàn)平方米等一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程不受環(huán)保政策影響，使得對(duì)建材需求更加旺盛。

加之環(huán)保治理政策不松動(dòng)、甚至更為嚴(yán)格，房企今年和明年的交付壓力還在，運(yùn)營(yíng)節(jié)奏沒(méi)有變化，對(duì)小業(yè)主的交付承諾沒(méi)有變，“你要守住節(jié)點(diǎn)，就必須得一個(gè)勁地往前趕”。

不僅北方城市受影響，南方城市也因砂石供應(yīng)不足、水泥產(chǎn)能受限、土方交通限載等因素影響，混凝土同樣處于緊缺狀態(tài)。

2017年開(kāi)始，廣東多地宣布禁采河砂，間接影響了砂石供應(yīng)來(lái)源，砂石價(jià)格持續(xù)上漲。在一家top3房企東莞區(qū)域項(xiàng)目總看來(lái)，砂石供需失衡是砂價(jià)上漲的直接原因。

該項(xiàng)目總透露，部分施工單位選擇開(kāi)采海砂，再經(jīng)過(guò)清洗淡化，加工成“洗水砂”；或?qū)⑹^攪成碎石、石粉、粉煤灰等，這類(lèi)砂的價(jià)格約為河砂的1/4，但質(zhì)量不及河砂。

此外，臨近年底，砂石價(jià)格受交通運(yùn)距影響，超過(guò)300公里后運(yùn)費(fèi)翻倍上漲，各地交警部門(mén)加強(qiáng)運(yùn)輸車(chē)輛檢驗(yàn)，嚴(yán)查超載；再加上各地對(duì)混凝土等產(chǎn)量進(jìn)行限產(chǎn)等影響，使得混凝土價(jià)格水漲船高。

前述top3房企東莞區(qū)域項(xiàng)目總透露，今年12月，受混凝土限產(chǎn)影響，其負(fù)責(zé)的項(xiàng)目因混凝土斷貨停工近一周。

市場(chǎng)上都在搶水泥和混凝土，為了穩(wěn)定供貨，施工單位必須付出比過(guò)往市場(chǎng)上更高的價(jià)格。

“價(jià)高者得，現(xiàn)金優(yōu)先，誰(shuí)急誰(shuí)先妥協(xié)?！弊ｎ？偨Y(jié)了深圳市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商、施工單位與原料供應(yīng)商之間的博弈。

同樣，鋁材、玻璃、鋼材等需要高爐煉造，產(chǎn)能有限與需求集中爆發(fā)，推動(dòng)了價(jià)格上漲。

多家施工單位、供應(yīng)商表示，與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)均設(shè)置了調(diào)差原則。在施工周期內(nèi)，鋼筋、商品砼、砌體等材料不含稅的信息價(jià)超出投標(biāo)當(dāng)月5%時(shí)，發(fā)包人（發(fā)包單位、建設(shè)單位等）應(yīng)調(diào)整超出幅度的價(jià)格。基礎(chǔ)定價(jià)內(nèi)的漲幅，由施工單位、供應(yīng)商承擔(dān)。

盡管仍在調(diào)價(jià)范圍內(nèi)，程旻直言：“客觀地講，即使沒(méi)有調(diào)價(jià)機(jī)制，供應(yīng)方也不會(huì)賠著本去干活，遇到今年冬天這種大變化，多方往往都得走到談判桌上重新談價(jià)格。”

現(xiàn)金鎖貨

原材上漲，施工單位和開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)？

有十余年工程管理經(jīng)驗(yàn)的程旻脫口而出：提前鎖貨，否則你會(huì)趕上需求高峰，碰上高價(jià)位不得不簽約。程旻解釋?zhuān)@是按照炒期貨的方式來(lái)買(mǎi)材料，預(yù)判到某個(gè)大宗材料如砌體、金屬將持續(xù)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商或施工單位必須選擇拿出現(xiàn)金，置換貨源。

程旻在華北負(fù)責(zé)的項(xiàng)目已提前備貨，“先把預(yù)付款打了，把貨收了，這樣鎖定價(jià)格”。坐在辦公桌前，一有空，程旻就打開(kāi)鋼材網(wǎng)、鋁材網(wǎng)等看實(shí)時(shí)價(jià)格，當(dāng)走勢(shì)持續(xù)上揚(yáng)時(shí)，有貨在手讓他感到安心。

一家top20房企招采中心負(fù)責(zé)人則表示，集團(tuán)層面不直接采購(gòu)鋼筋、混凝土等原材料，由集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)的主要是鋁合金門(mén)窗、鐵欄桿等，間接收到原材料漲價(jià)的信號(hào)有一定滯后性。但近兩周集團(tuán)開(kāi)始對(duì)各個(gè)區(qū)域公司進(jìn)行年底巡檢，已收到杭州區(qū)域負(fù)責(zé)成本的同事反饋：鋁型材漲勢(shì)較猛。

該top20房企集團(tuán)招采中心已著手通知各區(qū)域關(guān)注鋁型材及關(guān)聯(lián)上下游供應(yīng)鏈的情況，“我們需要抓緊時(shí)間把近期需要購(gòu)買(mǎi)鋁材落地的合同簽掉，如果鋁材處在持續(xù)上漲階段，越早簽鋁材供貨合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商越有利?！?/p>

前述top3房企東莞區(qū)域項(xiàng)目總透露，集團(tuán)層面有招采部門(mén)，定期監(jiān)控各地防水、金屬等大宗原材價(jià)格的變化，每年大約在12月25日至1月5日期間會(huì)發(fā)布年底該注意的采購(gòu)材料和時(shí)機(jī)，讓各個(gè)區(qū)域城市“盡量靠近采購(gòu)部提醒的時(shí)間點(diǎn)去簽合同，大量進(jìn)貨”。

程旻直言，鎖貨時(shí)間可以雙方商定，比如他曾和混凝土供應(yīng)商鎖定三個(gè)月時(shí)間不調(diào)價(jià)格，后期價(jià)格不受任何漲跌影響，但實(shí)際上在年底選擇鎖貨的開(kāi)發(fā)商并不多?！斑@意味著，開(kāi)發(fā)商要一次性把未來(lái)3個(gè)月、幾萬(wàn)方的混凝土的預(yù)付款，一次性用現(xiàn)金支付，部分大宗建材還需要提前放到堆場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)”。

這考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商和施工單位預(yù)判未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的眼光，更重要的是現(xiàn)金流。“要先掏出現(xiàn)金流，資金都有時(shí)間成本的，這筆賬要算清楚?！背虝F回想，從2018年至今，3年內(nèi)都鎖過(guò)貨，僅一個(gè)項(xiàng)目的混凝土就需要支付一兩千萬(wàn)元，但長(zhǎng)期算賬下來(lái)都是值的。

尤其是今年三道紅線對(duì)房企未來(lái)預(yù)期融資的收緊，現(xiàn)金為王，供應(yīng)商只會(huì)選擇把貨供給價(jià)高、給現(xiàn)金的買(mǎi)家。

程旻說(shuō)出了他的鎖貨時(shí)間表：對(duì)北方城市而言，10月就開(kāi)始盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存和現(xiàn)金，11月掐準(zhǔn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)把貨鎖了。

在程旻看來(lái)，鎖貨對(duì)開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商都是共贏的，因?yàn)槎旃┡緸榱司徑忪F霾，大氣管控十分嚴(yán)格，提前給供應(yīng)商一大筆現(xiàn)金，相當(dāng)于提前得到了相應(yīng)產(chǎn)值的支付，他拿著這筆錢(qián)去買(mǎi)材料，風(fēng)險(xiǎn)也降低了。

不同于程旻和招財(cái)中心負(fù)責(zé)人等對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的敏感，祝睿透露，中建集團(tuán)及其下游分包單位不會(huì)計(jì)算某個(gè)季度的漲幅，而且水泥、混凝土等漲價(jià)屬于政策調(diào)整，企業(yè)沒(méi)辦法控成本，供應(yīng)商會(huì)不定期反饋近期增加了多少成本，最終結(jié)算時(shí)，項(xiàng)目工程造價(jià)取算術(shù)平均價(jià)或加權(quán)平均數(shù)。

因此，冬季建材漲價(jià)一般不會(huì)單獨(dú)調(diào)價(jià)。

(文章來(lái)源：南鉑望官網(wǎng)，侵刪)