1997年，紅星美凱龍董事長(zhǎng)車(chē)建興帶著女兒偶然一次吃肯德基的經(jīng)歷，引發(fā)了建造家居商場(chǎng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式的靈感。

2015年6月，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（美凱龍家居）在香港掛牌上市，2018年1月，美凱龍家居在上交所上市。建設(shè)家居商場(chǎng)，大量的商鋪和土地儲(chǔ)備是基本的支撐，將家居業(yè)務(wù)衍生到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為紅星美凱龍一次順理成章的業(yè)務(wù)跨界。

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

在香港、上交所上市的美凱龍家居僅負(fù)責(zé)美凱龍旗下的家居建材商場(chǎng)業(yè)務(wù)。美凱龍家居的控股股東為美凱龍控股集團(tuán)，這才是車(chē)建興旗下的旗艦公司。而在美凱龍控股集團(tuán)旗下，最大的業(yè)務(wù)板塊并非美凱龍家居，而是由紅星企發(fā)（全稱(chēng)“重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司”）負(fù)責(zé)的商業(yè)地產(chǎn)及住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)管理業(yè)務(wù)。

目前，紅星企發(fā)與其子公司紅星企管（上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司）和孫公司上海紅星地產(chǎn)（上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）為核心，構(gòu)筑了紅星系房地產(chǎn)帝國(guó)的核心版圖。

相比家居業(yè)務(wù)，紅星地產(chǎn)的熟知度并不高，事實(shí)上，自2009年左右起，紅星系就開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，依托經(jīng)營(yíng)家居門(mén)店和自建家居商場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，在家居商場(chǎng)附近一并獲得部分其他商住用地，營(yíng)收和城市布局正在逐年上漲。2016年-2018年，紅星地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元，營(yíng)收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。紅星地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前已經(jīng)落子國(guó)內(nèi)50多個(gè)城市。

盡管紅星地產(chǎn)營(yíng)收和銷(xiāo)售額不斷增長(zhǎng)背后，紅星美凱龍控股集團(tuán)負(fù)債千億，不斷向地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血以供持續(xù)發(fā)展。另一方面，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的環(huán)境下，紅星地產(chǎn)有較多土地儲(chǔ)備位于三線及以下城市，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，如何化解庫(kù)存壓力是擺在面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展依靠集團(tuán)輸血

公開(kāi)資料顯示，紅星企發(fā)成立于2011年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)綜合體投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)資產(chǎn)受托管理及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)際控制人為紅星美凱龍控股集團(tuán)。

2018年，紅星企發(fā)期末總資產(chǎn)為857.18億元，總負(fù)債超過(guò)781億，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.19%。

有了紅星控股集團(tuán)的持續(xù)資金扶持以及家具連鎖商場(chǎng)模式的資源優(yōu)勢(shì)，紅星系地產(chǎn)市場(chǎng)布局正逐步擴(kuò)大，目前已落地國(guó)內(nèi)50多個(gè)城市。2016年-2018年，紅星地產(chǎn)板塊簽約銷(xiāo)售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元，營(yíng)收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。

2018年紅星企發(fā)的營(yíng)收95.11億元，相比于2017年的86.13億元，同比增長(zhǎng)10.4%，但是，凈利潤(rùn)只有1.57億元，相比于2017年的3.4億元，同比下降53.8%。

2018年，紅星企發(fā)從紅星美凱龍控股集團(tuán)獲得的借款及往來(lái)款為112億元，占集團(tuán)年末其他應(yīng)收賬款總額的57.79%。

數(shù)據(jù)表明，紅星房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展依賴(lài)于紅星美凱龍控股集團(tuán)的資金支持。2018年，紅星美凱龍控股集團(tuán)的其他應(yīng)收款為167.5億元，主要是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)的借款及往來(lái)款，以及預(yù)付的定金及保證金等構(gòu)成。在其他應(yīng)收款前五名名單中，均為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，累計(jì)借款及往來(lái)款金額為45.58億元，占總額的26.92%。

值得注意的是，上述前五名名單中，有四家為紅星美凱龍的關(guān)聯(lián)公司，分別為保山紅星城鄉(xiāng)投置業(yè)有限公司、太原星光寰宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、徐州茂星置業(yè)有限公司、太原雙明凱龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，這4家累計(jì)借款及往來(lái)款金額為40億元。

同時(shí)，紅星系地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在總公司的開(kāi)發(fā)成本中占據(jù)較大份額。2018年末，紅星美凱龍集團(tuán)存貨總額為484.06億元，主要包括開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等，同比增長(zhǎng)95.68%，主要是商業(yè)地產(chǎn)、住宅銷(xiāo)售板塊業(yè)務(wù)發(fā)展，使得開(kāi)發(fā)成本增加較多所致，其中開(kāi)發(fā)成本為428.06億元，同比增加230.58億元。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，紅星地產(chǎn)并不是一家全國(guó)性房企，“現(xiàn)在來(lái)看，相對(duì)比較穩(wěn)健，但沒(méi)有太大成長(zhǎng)性，如果后續(xù)與家具業(yè)務(wù)結(jié)合，對(duì)（紅星地產(chǎn)）接一些精裝修業(yè)務(wù)、招投標(biāo)拿地是有機(jī)會(huì)的”，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。。

母公司負(fù)債千億

2018年，紅星的負(fù)債持續(xù)攀升，其中以流動(dòng)負(fù)債為主。截至2019年上半年，紅星美凱龍控股總負(fù)債1662.87億元，較2018年末的1479.7億，增長(zhǎng)12.38%。

數(shù)據(jù)顯示，紅星地產(chǎn)在紅星美凱龍控股的負(fù)債中占據(jù)較高比例。千億負(fù)債壓力之下，紅星美凱龍控股究竟能夠支撐紅星地產(chǎn)到何時(shí)？

2018年，紅星美凱龍控股預(yù)收款項(xiàng)331.51億元，同比增加169.29億元，主要由房屋銷(xiāo)售構(gòu)成，占比為94.6%。其他應(yīng)付款為128.52億元，同比增長(zhǎng)6.35%，主要由商業(yè)地產(chǎn)板塊產(chǎn)生的借款和往來(lái)款，家居業(yè)務(wù)形成的商戶質(zhì)量保證金及押金和代收商戶貨款構(gòu)成，借款和往來(lái)款占比約35.55%。

除了負(fù)債之外，紅星美凱龍控股還為關(guān)聯(lián)公司提供巨額擔(dān)保。2018年，紅星美凱龍控股擔(dān)保金額為79.67億元。其中為上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司、重慶潤(rùn)田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別提供33.68億元和16.07億元，位列擔(dān)保金額第一、二名，占總擔(dān)保額62.4%。

上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司的經(jīng)營(yíng)范圍除了資產(chǎn)管理、投資管理等外，其中還包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。2013年，上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司以26億元底價(jià)競(jìng)得上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)地塊，這塊地因原開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂停工十年而被稱(chēng)為“魔都第一爛尾”。

重慶潤(rùn)田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由重慶力帆集團(tuán)和紅星美凱龍共同出資成立，注冊(cè)資本3億元，由力帆集團(tuán)創(chuàng)始人尹明善之子尹喜地?fù)?dān)任董事長(zhǎng)，目前運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)包括力帆·紅星國(guó)際廣場(chǎng)等。2019年力帆集團(tuán)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，并被供應(yīng)商告上法庭。力帆集團(tuán)旗下上市公司力帆控股7月份披露的數(shù)據(jù)顯示，近12個(gè)月力帆未披露的累計(jì)發(fā)生的涉及訴訟（仲裁）涉案金額達(dá)14.23億元。在拖欠款供應(yīng)商名單中，上海紅星美凱龍商業(yè)保理有限公司赫然在列。

土地儲(chǔ)備多在三四線城市

紅星地產(chǎn)的發(fā)展主要依托于經(jīng)營(yíng)自家門(mén)店和自建家居商場(chǎng)，由此在家居商場(chǎng)附近一并獲得部分其他商住用地，因此，布局比較廣泛。目前，紅星地產(chǎn)的項(xiàng)目主要分布在華東、華北、西南，這三個(gè)區(qū)域的合計(jì)簽約銷(xiāo)售額占比在80%以上。華東區(qū)域項(xiàng)目主要分布在上海、無(wú)錫、常州；華北區(qū)域項(xiàng)目主要分布在天津和廊坊；西南區(qū)域項(xiàng)目主要分布在重慶、成都以及昆明。

在上述這些區(qū)域，紅星地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)主要以百貨商場(chǎng)為核心的商業(yè)綜合體，主要產(chǎn)品包括寫(xiě)字樓、SOHO、商鋪等多種商業(yè)地產(chǎn)以及部分住宅產(chǎn)品。目前，該公司商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品是以“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”命名的城市綜合體和以“愛(ài)琴?！泵馁?gòu)物中心。截至2018年末，紅星地產(chǎn)共運(yùn)營(yíng)17家愛(ài)琴海購(gòu)物中心。

持續(xù)的擴(kuò)張和下沉，紅星地產(chǎn)的規(guī)模也在逐漸擴(kuò)大。2016年-2018年，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積持續(xù)增長(zhǎng)，分別為97.06萬(wàn)平方米、216.53萬(wàn)平方米、728.4萬(wàn)平方米。簽約金額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元。2018年5月，車(chē)建興曾表示，紅星地產(chǎn)正向千億目標(biāo)邁進(jìn)。

截至2019年3月末，紅星地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)及住宅在建項(xiàng)目共計(jì)45個(gè)，在建項(xiàng)目可售面積1293.18萬(wàn)平方米，已售面積514.14萬(wàn)平方米，剩余可售面積779.04萬(wàn)平方米。

大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司2019年11月給出的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告稱(chēng)，紅星美凱龍家居商場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有一定關(guān)聯(lián)，隨著紅星美凱龍品牌影響力的擴(kuò)大，公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展速度及土地儲(chǔ)備獲取能力不斷提升，公司土地儲(chǔ)備較充足，能夠滿足可持續(xù)發(fā)展，但同時(shí)公司較多土地儲(chǔ)備位于三線及以下城市，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，區(qū)域市場(chǎng)存在一定去庫(kù)存壓力。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員閆嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)網(wǎng)易號(hào)外表示，近兩年紅星地產(chǎn)持續(xù)拿地，但土地市場(chǎng)正面臨著降溫的大背景，后續(xù)紅星地產(chǎn)的地塊如何解套以及運(yùn)營(yíng)，存在一定壓力。

另外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的影響，許多房企面臨資金壓力。紅星地產(chǎn)在制定沖擊規(guī)模的目標(biāo)上，應(yīng)該注重科學(xué)。土地市場(chǎng)降溫影響比較大，“行情好的話，（房地產(chǎn)）企業(yè)銷(xiāo)售就好，行情不好，銷(xiāo)售就不好，如果盲目沖規(guī)模，質(zhì)量問(wèn)題等就會(huì)出現(xiàn)”。

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