沉郁了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的地產(chǎn)圈，在剛過(guò)去的周末有了興奮點(diǎn)，而且不只一個(gè)。

一是EDG奪冠的消息刷屏了，地產(chǎn)圈也跟著嗨了一把。

奪冠就送房啊，今天主人家也官宣了，送的房就在廣州番禺的珠江未來(lái)城。

上面是中介發(fā)的朋友圈，里面“房子，任何時(shí)候都是第一位”這句，道出真理。

珠江未來(lái)城項(xiàng)目占地約30萬(wàn)㎡，屬商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在，珠江未來(lái)城已經(jīng)宣布，樓盤(pán)將與EDG電子競(jìng)技俱樂(lè)部展開(kāi)全方位的深度合作。

項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)部建設(shè)專(zhuān)業(yè)電競(jìng)館、EDG主題文化街區(qū)、五星級(jí)電競(jìng)酒店等業(yè)態(tài)。

城市發(fā)展、改造最看重的產(chǎn)業(yè)這環(huán)，有了。有意插柳之下柳成蔭，是好事。來(lái)看下，珠江未來(lái)城的效果圖，科技感還是蠻強(qiáng)的↓↓↓

二是萬(wàn)科宣布，萬(wàn)物云啟動(dòng)上市了。

太突然了，這是很多人聽(tīng)到消息的第一反應(yīng)。

萬(wàn)物云上市這件事，這幾年每年萬(wàn)科都會(huì)被問(wèn)及，畢竟碧桂園、恒大、雅居樂(lè)等地產(chǎn)公司下的物業(yè)都上市了，沒(méi)理由萬(wàn)科的不上啊。而每回，萬(wàn)科都是一副不急不急的姿態(tài)。

萬(wàn)科物業(yè)不上市的原因，資深業(yè)內(nèi)人士表示，不外乎兩點(diǎn)：

那么，在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇凜冬之際，萬(wàn)物云現(xiàn)在是調(diào)整到位了嗎？

01.虎踞房產(chǎn)

估值在1500億－3000億之間

11月5日晚間，萬(wàn)科A（000002.SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，擬分拆萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)物云”）于港交所上市。

公告稱(chēng)：

本次分拆上市有助于突出本公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高本公司及萬(wàn)物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于本公司向開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

本次分拆萬(wàn)物云境外上市后，公司仍將繼續(xù)保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)，不會(huì)對(duì)公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性不利影響，不影響公司獨(dú)立上市地位。

有分析稱(chēng)，參照碧桂園服務(wù)等公司，市場(chǎng)給予萬(wàn)物云的估值在1500億－3000億之間。此前遞表的萬(wàn)達(dá)商管，估值達(dá)1800億元。

截至11月8日收盤(pán)，碧桂園服務(wù)的總市值1749億港元，與之爭(zhēng)鋒的萬(wàn)物云一旦上市，市值規(guī)?；虿幌嗌舷隆?/p>

這意味著，萬(wàn)物云將有望成為郁亮說(shuō)的另一個(gè)“萬(wàn)科”。截止11月8日收盤(pán)，萬(wàn)科A的總市值為2128.61億元（2118.14億港元）。

據(jù)了解，過(guò)去十年，包括萬(wàn)科在內(nèi)的大型開(kāi)發(fā)商著力轉(zhuǎn)型，早就不再僅僅是“開(kāi)發(fā)商”，而是變成了擁有多元業(yè)務(wù)與服務(wù)的城市運(yùn)營(yíng)商，甚至深入制造業(yè)。

這兩年，主業(yè)為房地產(chǎn)的集團(tuán)公司紛紛分拆資產(chǎn)上市，物業(yè)、商業(yè)分拆成為潮流。

以碧桂園為例，過(guò)去五年，公司已分拆教育、物業(yè)上市；而恒大，則利用收購(gòu)的殼公司將新能源汽車(chē)、大健康等置于其中。

萬(wàn)科早在6年前，就已提出新業(yè)務(wù)分拆上市的構(gòu)想。從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)收早已過(guò)百億，是比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流模式，具備分拆的可能性，萬(wàn)科物流也已滿(mǎn)足分拆上市條件。

但如前所述，說(shuō)是說(shuō)了很久，但就是一直不見(jiàn)落地。

2018年年業(yè)績(jī)會(huì)上，提及上市話題時(shí)，郁亮說(shuō)，“我就不上，我怕資本市場(chǎng)把我們引導(dǎo)壞了。” 希望萬(wàn)科物業(yè)達(dá)成市值千億后，再去討論這個(gè)問(wèn)題。

2019年，他又表示，分拆上市規(guī)則或?qū)⒑芸熳兓?/strong>，屆時(shí)萬(wàn)科的估值會(huì)更容易些。

今年1月份，市場(chǎng)傳出，萬(wàn)物云可能打包“物業(yè)+科技”上市。

但在證監(jiān)會(huì)明文規(guī)定禁止房地產(chǎn)和主要從事金融、投資類(lèi)的企業(yè)在科創(chuàng)板上市后，萬(wàn)物云打包“物業(yè)+科技”上市的消息也不了了之。

到了4月28日，市場(chǎng)再傳出萬(wàn)科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，或籌資20億美元（128億人民幣）。

而在6月萬(wàn)科召開(kāi)的2020年股東大會(huì)，郁亮回應(yīng)，“一定會(huì)讓萬(wàn)物云上市，我們會(huì)考慮在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給萬(wàn)物云做上市安排。”

此外，早些時(shí)候郁亮在數(shù)個(gè)場(chǎng)合對(duì)于外界問(wèn)及的物業(yè)會(huì)否上市，幾乎都是反復(fù)重申“萬(wàn)物云上市是方向，近期無(wú)上市計(jì)劃”。

那么，對(duì)萬(wàn)物云啟動(dòng)上市計(jì)劃，是否可理解為：時(shí)機(jī)恰當(dāng)了呢？

02.虎踞房產(chǎn)

對(duì)標(biāo)貝殼，做城市服務(wù)商

“恰逢其時(shí)，合伙奮斗?！?/p>

11月5日晚間，萬(wàn)物云CEO朱保全在朋友圈分享了8個(gè)字。

朱保全認(rèn)為，萬(wàn)物云定位為空間科技服務(wù)，發(fā)展重點(diǎn)是“科技”，“未來(lái)萬(wàn)物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是科技公司的下沉。”

郁亮曾公開(kāi)講，“如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺(jué)得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺(jué)得會(huì)變得很重要?！?/p>

郁亮多次強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)物云不以物業(yè)公司的概念上市。很明顯，城市服務(wù)商才是萬(wàn)物云的定位。

不管是郁亮還是朱保全，均表示過(guò)，萬(wàn)科物業(yè)要做的是像貝殼那樣的平臺(tái)，而不是一家物業(yè)公司。

“未來(lái)萬(wàn)物云還會(huì)投資一些物業(yè)公司，由他們來(lái)購(gòu)買(mǎi)我們的科技服務(wù)，這就像貝殼系的德佑。” 朱保全直言。

在今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示，貝殼已經(jīng)定義了它所處的行業(yè)，萬(wàn)物云也在定義自己所處的行業(yè)。

科技公司的定義，想像空間比物業(yè)公司當(dāng)然要大得多。

基于這點(diǎn)，萬(wàn)科其實(shí)做了很多準(zhǔn)備。

先是更名。

萬(wàn)物云的前身是萬(wàn)科物業(yè)，2020年10月28日，萬(wàn)科物業(yè)更名為萬(wàn)物云。萬(wàn)物云的官網(wǎng)是這么介紹自己的：

是一家以空間科技為先導(dǎo)，以空間服務(wù)為根基，以成長(zhǎng)型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務(wù)平臺(tái)型公司。

萬(wàn)物云公司旗下包含“空間（Space）”、“科技（Tech）”、“成長(zhǎng)（Grow）”三大業(yè)務(wù)模塊，致力于以科技推動(dòng)空間服務(wù)業(yè)的數(shù)字化升級(jí)。

目前，萬(wàn)物云已形成萬(wàn)物梁行、樸臨發(fā)展、萬(wàn)?？萍?、第五空間、萬(wàn)物云城、萬(wàn)物成長(zhǎng)等七大品牌。

可以說(shuō)，從更名之日起，萬(wàn)物云就在極力強(qiáng)調(diào)自身的科技屬性，而非物業(yè)公司。

二是收并購(gòu)。

今年以來(lái)萬(wàn)物云在收并購(gòu)市場(chǎng)頻頻出手。8月，萬(wàn)物云與陽(yáng)光城旗下物業(yè)公司陽(yáng)光智博進(jìn)行“換股”，后者獲得萬(wàn)物云4.8%股權(quán)。

陽(yáng)光智博主要聚焦于一二線城市，截至2020年末，陽(yáng)光智博在管總建筑面積3020萬(wàn)平方米，合同總建筑面積為6710萬(wàn)平方米。

一個(gè)月后，萬(wàn)物云又將三盛旗下伯恩物業(yè)納入麾下，后者管理面積超7000萬(wàn)平方米，是福建地區(qū)管理規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一。

規(guī)模擴(kuò)增背后，萬(wàn)物云在不斷向外界傳遞，自己是個(gè)平臺(tái)的信號(hào)。就像貝殼收編了大量第三方中介機(jī)構(gòu)那樣，萬(wàn)物云也在不斷吸納中小物業(yè)企業(yè)的加入。

正如朱保全所說(shuō)，萬(wàn)科物業(yè)更名升維為萬(wàn)物云時(shí)，就決定了要走平臺(tái)化、生態(tài)化的發(fā)展路線。

事實(shí)上，物業(yè)板塊一直是萬(wàn)物多元業(yè)務(wù)體系中的“香餑餑”，營(yíng)收規(guī)模早就居行業(yè)頭部水平。

往期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，萬(wàn)科在物業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收分別為71.26億元、97.95億元、127億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率21.24%。

2020年年報(bào)，萬(wàn)科首次以萬(wàn)物云為主體，披露其物業(yè)板塊收入。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%；年末累計(jì)在管面積5.6億平方米，其中一半來(lái)自于萬(wàn)科以外的項(xiàng)目。

克而瑞榜單顯示，2020年萬(wàn)物云在管面積位列行業(yè)第一。同期，碧桂園服務(wù)營(yíng)收156億元、在管面積為5.05億平方米（包含“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)及城市服務(wù)）；

雅生活服務(wù)(03319.HK)營(yíng)收100.26億元、在管面積5.23億平方米（已計(jì)入詢(xún)顧問(wèn)及參股公司的在管面積）。

2021年年中，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元，同比增長(zhǎng)33.3%。

其中，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、智慧城市服務(wù)占比分別為55%、30.4%、6.1%，業(yè)務(wù)類(lèi)型多元；55%的營(yíng)收來(lái)自于萬(wàn)科集團(tuán)以外的第三方項(xiàng)目。

截至今年6月末，萬(wàn)科物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積6.8億平方米，較2019年末增長(zhǎng)6.25%。

最新一期的萬(wàn)科三季報(bào)，其中并未披露除地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)板塊營(yíng)收情況。

但三季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云武漢遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)中心已于今年7月1日正式落成并啟用，3000多個(gè)在管項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了線上指揮調(diào)度和運(yùn)營(yíng)考核。

在今年10月的萬(wàn)科媒體交流會(huì)上，朱保全透露，未來(lái)，住宅物業(yè)增速控制在30%以?xún)?nèi)，商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。

據(jù)悉上述所指僅僅為萬(wàn)物云SPACE板塊，尚未包括GROW板塊和TECH板塊。

03.虎踞房產(chǎn)

是缺錢(qián)還是囤錢(qián)收購(gòu)項(xiàng)目？

萬(wàn)物云想做的角色是城市服務(wù)商。

不過(guò)，從目前城市服務(wù)的營(yíng)收在萬(wàn)物云所占比例看，智慧城市服務(wù)收入占比6.1%，社區(qū)生活服務(wù)收入占比5.4%，實(shí)在還是太少，離城市服務(wù)商的定位還是有一定距離的。

要拿出更具有科技平臺(tái)色彩的商業(yè)模式和財(cái)務(wù)構(gòu)成，還需好好努力才行。

選擇這個(gè)時(shí)候上市，資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為原因有三點(diǎn)。

一是，為了保障現(xiàn)金流安全。

10月28日，萬(wàn)科發(fā)布三季度報(bào)，累計(jì)前三季度萬(wàn)科銷(xiāo)售大幅下跌，銷(xiāo)售面積同比負(fù)增長(zhǎng)9.8%，銷(xiāo)售金額同比負(fù)增長(zhǎng)2.8%。

如果單看三季度的銷(xiāo)售額，更不好看，銷(xiāo)售面積同比大跌36.5%，銷(xiāo)售額同比大跌27.6%。

前三季度萬(wàn)科歸屬母公司凈利潤(rùn)166.9億元，同比大跌16%，雖然總營(yíng)收增長(zhǎng)12.4%，但是萬(wàn)科已經(jīng)陷入了增收不增利的窘境。

單看每個(gè)季度的財(cái)報(bào)，可能更能說(shuō)明問(wèn)題，萬(wàn)科一季度歸屬母公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)3.55%，二季度是負(fù)增長(zhǎng)13.35%，三季度跌幅擴(kuò)大到了23.3%。

面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在的萬(wàn)科還能自信滿(mǎn)滿(mǎn)說(shuō)自己不缺錢(qián)嗎？當(dāng)然，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況還是安全的，但錢(qián)包已經(jīng)不寬松了。

一般來(lái)說(shuō)，分拆旗下公司上市后，母公司可獲得比整體更多的融資，從而現(xiàn)金流壓力也會(huì)有所減緩。同時(shí)，若有效的利用二次融資，在一定程度上會(huì)增厚母公司的業(yè)績(jī)。

二是，為收購(gòu)項(xiàng)目提供資金

在地產(chǎn)行業(yè)哀鴻遍野的當(dāng)下，物業(yè)成為地產(chǎn)公司出售以回籠資金的有效手段。這個(gè)時(shí)候，手握強(qiáng)現(xiàn)金流的房企，顯然有極大優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)物云此時(shí)上市，獨(dú)立融資，既是沙灘上撿魚(yú)的好時(shí)機(jī)，又能為母公司節(jié)省一大筆的現(xiàn)金流，用于收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目，還能為萬(wàn)科提供充沛資金。

三是，上市募資是短時(shí)間內(nèi)獲取數(shù)十億無(wú)息資本的“捷徑”之一。

自去年以來(lái)，上市物企超過(guò)20家。

其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活募資凈額超120億港元；融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等募資凈額超過(guò)了50億港元。

相比之下，萬(wàn)物云上市募資百億，似乎并不是一件難事。

不僅如此，今年5月，碧桂園服務(wù)募資104億港元，創(chuàng)下物管行業(yè)最大金額配股融資紀(jì)錄。

股權(quán)融資將有力補(bǔ)充房企現(xiàn)金，從而拉低負(fù)債水平，改善資本結(jié)構(gòu)。

在“三道紅線”的監(jiān)管下，分拆物業(yè)上市，仍將是部分房企提升現(xiàn)金流、降低負(fù)債水平的重要方式之一。

今天，萬(wàn)科A漲了2.75%，沒(méi)有一些人預(yù)想中的漲停。

萬(wàn)物云后面會(huì)怎么走，我們拭目以待。

（圖文來(lái)源：虎踞房產(chǎn)，侵刪）